Faire construire

Le permis de construire

Le permis de construire est un document administratif qui permet à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur.

D’une manière générale, les constructions nouvelles sont par principe soumises à permis de construire, même lorsqu’elles ne comportent pas de fondation.
Par exception, sont notamment dispensés d’un permis de construire, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf si elles sont implantées en secteurs sauvegardés ou en site classé :
• les constructions qui créent entre 2 et 20 m² d’emprise au sol
• les constructions dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 mètres et qui n’ont pas pour effet de créer de surface de plancher inférieure ou égale à 2 m².
Recours obligatoire à un architecte
Lorsque la future construction dépasse 170m², le recours à un architecte est obligatoire pour réaliser le projet de construction.
Si votre dossier a été déposé après le 27 mars 2014, et que la zone est couverte par un PLU, vous n’avez plus à respecter le coefficient d’occupation des sols (COS). Ce dernier imposait une surface maximale aux constructions selon la taille du terrain.
La personne qui n’est pas dans l’obligation de confier son projet de construction à un architecte peut toutefois obtenir gratuitement des conseils auprès :
• d’un architecte du CAUE (Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement)
• du service de l’urbanisme de la commune où est situé le terrain
• de la DDE (Direction Départementale de l’ Équipement) ou à la DDEA (Direction Départementale de l’Équipement et de l’Agriculture)

Réforme du permis de construire – 30.01.2014
Une réforme du permis de construire est en préparation.
Les règles concernant la procédure de demande sont susceptibles d’être modifiées.
Dans l’attente, les informations contenues sur cette page restent d’actualité.

Durée de validité du permis de construire
A compter du 20 décembre 2008, la durée de validité du permis de construire passe de 2 à 3 ans. Ce prolongement d’1 an est mis en œuvre jusqu’à fin 2010, il s’applique aux permis de construire en cours de validité à la date du 20 décembre 2008.
Le titulaire de l’autorisation peut en demander la prolongation au moins 2 mois avant son expiration.

Constitution du dossier de Permis de Construire
La demande de permis de construire peut être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire :
• Cerfa n°13406*01 (demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes)
• ou Cerfa n°13409*01 (demande de permis de construire ou permis d’aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions)

Les Pièces constituant le Permis de Construire
Quel que soit le permis de construire demandé, la demande doit être complétée par un dossier constitué notamment des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice du formulaire choisi) :

• un plan de situation du terrain
• un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier
• un plan de coupe du terrain et de la construction
• une notice décrivant le terrain et présentant le projet
• un plan des façades et des toitures
• une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et dans le paysage

La demande de permis de construire et le dossier qui l’accompagne doivent être établis en 4 exemplaires. Un exemplaire supplémentaire peut être demandé notamment lorsque le terrain est situé dans le périmètre de protection d’un bâtiment historique et qu’il est soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France.

Dépôt du dossier
Le dossier complet (demande de permis de construire et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Affichage du dossier
La demande de permis de construire fait l’objet d’un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l’instruction du dossier.

Délai d’instruction
La mairie adresse un récépissé qui indique le délai d’instruction du dossier.
Elle dispose d’un délai :
• si le dossier est complet
o de 2 mois pour instruire une demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes
o de 3 mois pour une demande de permis de construire ou permis d’aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions.
• si le dossier est incomplet
o de 1 mois, pour réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique (si l’intéressé a accepté ce mode de transmission). Dans ce cas, l’intéressé dispose de 3 mois pour compléter son dossier. Ce n’est qu’une fois que le dossier est complet que la mairie peut instruire le dossier.

Réponse de l’administration
Lorsque la mairie autorise, par un arrêté, la réalisation du projet de construction tel qu’il est décrit dans la demande de permis de construire, elle adresse cet arrêté en recommandé avec avis de réception ou par courrier électronique.
L’arrêté peut également imposer des prescriptions ou adaptations mineures (changement de couleur par exemple). Ces modifications imposées par l’administration doivent être motivées.

En l’absence de réponse de l’administration à l’issue du délai d’instruction de 2 mois, l’intéressé bénéficie en principe d’un permis de construire tacite. L’administration a alors 2 mois à compter de l’obtention du permis tacite, pour faire savoir à l’intéressé les éventuelles contributions financières qu’il aura éventuellement à supporter.

Publicité du Permis de Construire
Le permis de construire accordé fait l’objet de mesure d’affichage sur le terrain et à la mairie de la commune où se situe le terrain. Ces formalités constituent le point de départ du délai imparti aux tiers pour contester le permis, s’ils estiment que celui-ci leur porte préjudice et est contraire aux règles d’urbanisme.

Affichage en mairie
Dans les 8 jours suivants la délivrance expresse ou tacite (non écrit) du permis de construire, la mairie procède à l’affichage d’un extrait du permis de construire durant au minimum 2 mois.

Affichage sur le terrain
Le bénéficiaire du permis de construire doit afficher un extrait de son permis de construire sur son terrain pendant toute la durée des travaux. Cette affichage prend la forme d’un panneau qui doit être visible sur la voie publique.
Il doit mentionner :
• le nom du bénéficiaire
• la date et le numéro du permis de construire
• la nature du projet et la superficie du terrain
• l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté

Il doit indiquer également, en fonction de la nature du projet
• si le projet prévoit des constructions : la superficie du plancher hors œuvre nette autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel.
• si le projet porte sur un lotissement : le nombre maximum de lots prévus
• si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs : le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs
• si le projet prévoit des démolitions : la surface du ou des bâtiments à démolir

Recours du demandeur contre le refus d’obtention d’un permis de construire
Lorsqu’un permis de construire a été refusé, le demandeur a la possibilité de demander à l’autorité qui a pris l’acte (en général le maire) de revoir sa position. Cette demande s’effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si cette tentative amiable échoue, le demandeur peut s’adresser au président du tribunal administratif du lieu où se situe le terrain pour solliciter l’annulation du refus de permis de construire.
Le demandeur a 2 mois à compter de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception.

La requête du demandeur doit exposer clairement les raisons qui permettent de justifier son droit à l’obtention du permis de construire.
Si l’intéressé obtient gain de cause, l’administration doit alors à nouveau se prononcer sur la demande de permis de construire.
Recours des tiers contre l’obtention d’un permis de construire

L’affichage sur le terrain constitue le point de départ du délai de 2 mois pendant lequel un tiers peut contester le permis de construire en justice, s’il estime qu’il lui porte préjudice et qu’il est contraire aux règles d’urbanisme.
Le tiers qui conteste en justice le permis de construire à l’obligation de notifier son recours à l’auteur de la décision accordant le permis et au bénéficiaire, titulaire de l’autorisation.

Déclaration d’ouverture de chantier
Une fois l’obtention du permis de construire, son titulaire peut entreprendre les travaux. Dès le début des travaux, il doit avertir la mairie du commencement des travaux en effectuant une déclaration d’ouverture de chantier. Cette demande peut être effectuée à la mairie de la commune où se situe le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire Cerfa n°13407*01. Elle doit être fournie en 3 exemplaires et être déposée directement à la mairie où se situe le terrain ou être envoyée par lettre recommandé avec accusé de réception.
Le simple envoi d’une déclaration d’ouverture de chantier ne suffit pas à prouver le commencement réel des travaux. Le chantier débute au stade des travaux préparatoires dès lors qu’ils présentent une certaine importance.

Le commencement des travaux se caractérise par:
• l’installation de palissades autour du chantier
• l’arrivée du matériel
• les premiers travaux de terrassement

Délais à respecter
Les travaux doivent impérativement être commencés dans un délai de 2 ans suivant l’obtention du permis de construire. Une fois que les travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d’1 an. Ils peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à 1 an et que les travaux exécutés d’une année sur l’autre soit suffisamment importants et significatifs. Si ces délais ne sont pas respectés, l’autorisation de construire n’est, en principe, plus valable.

Prolongation du permis de construire
Si les travaux ne peuvent pas être commencés dans le délai de 2 ans ou si le titulaire du permis de construire prévoit d’interrompre le chantier pendant plus d’1 an, il peut demander de prolonger son permis de construire d’1 an. Jusqu’à fin 2010, cette durée d’1 an peut être augmentée d’1 an lorsque le permis de construire a déjà fait l’objet d’une demande de prorogation avant la date du 20 décembre 2008. Cette demande doit intervenir 2 mois avant l’expiration du délai de validité du permis de construire.

Recours des tiers contre le permis de construire
Si la validité du permis de construire est contestée par un tiers devant le tribunal administratif, le délai de validité du permis de construire est suspendu jusqu’à l’intervention de la décision de justice.

Modificatif de permis de construire
Le bénéficiaire d’un permis de construire en cours de validité peut, s’il le souhaite, apporter des modifications à son permis initial dès lors que celles-ci sont mineures. Cette demande peut être déposée à tout moment, dès l’instant que la déclaration d’achèvement des travaux n’est pas délivrée.

A noter: le permis de construire est valable, en principe, pour une durée de 2 ans à compter de sa délivrance. Passé ce délai, il devient caduc si les travaux n’ont pas commencé ou s’ils ont été interrompus pendant plus d’un an.
Les modifications apportées au projet initial ne peuvent concerner que des petites modifications.
Il s’agit notamment de modifications liées à :
• l’aspect extérieur du bâtiment (par exemple un changement de façade)
• la réduction ou l’augmentation de l’emprise de la construction ou de l’emprise au sol lorsqu’elle est mineure
• le changement de destination d’une partie des locaux

Lorsque ces modifications sont plus importantes par exemple lorsqu’elles concernent un changement profond de l’implantation du projet ou de son volume, un nouveau permis de construire doit être sollicité.

Formalités à accomplir pour un Modificatif de permis de construire
La demande de permis modificatif, qui doit être présentée en 4 exemplaires (5 lorsque le projet se situe dans un périmètre protégé), se compose :
• d’un formulaire Cerfa n°13411*01 à retirer au service de l’urbanisme de la mairie du lieu d’implantation du projet, ou téléchargeable directement en ligne
• des plans faisant apparaître les modifications apportées au permis initial.

Dépôt du dossier Modificatif de permis de construire
Le dossier complet (demande de permis de construire modificatif et plans) doit être déposé directement en mairie ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Affichage du dossier Modificatif de permis de construire
La demande de permis de construire modificatif fait l’objet d’un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l’instruction du dossier.

Délais d’instruction du dossier Modificatif de permis de construire
La mairie adresse un récépissé qui indique le délai d’instruction du dossier.
Elle dispose d’un délai de :
• 2 mois lorsque la demande de modification porte sur une maison individuelle.
• 3 mois pour les demandes de modification d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager.

En l’absence de courrier de la mairie à l’issue du délai d’instruction, le demandeur bénéficie d’un permis de construire modificatif tacite.
Affichage en mairie et sur le terrain du Modificatif de permis de construire

Le permis de construire modificatif accordé fait l’objet de mesure d’affichage sur le terrain et à la mairie de la commune où se situe le terrain. Ces formalités constituent le point de départ du délai imparti aux tiers pour contester le permis, s’ils estiment que celui-ci leur porte préjudice et est contraire aux règles d’urbanisme.

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