Financement immobilier

Une SCI pour acheter votre logement

La Société Civile Immobilière (SCI) peut vous permettre d’acheter un bien immobilier en association, de transmettre un bien immobilier ou d’acquérir des locaux commerciaux pour la création ou l’investissement de votre entreprise.

La Société Civile Immobilière (SCI) peut vous permettre d’acheter votre logement à plusieurs (en famille par exemple), de transmettre votre bien immobilier et peut être utile afin d’acquérir des locaux pour une entreprise.

Pour créer ce type de société, il suffit que deux personnes décident d’acheter en commun un bien immobilier.
La constitution d’une sci est simple. Les statuts de la société peuvent être rédigés par un acte sous seing privé ou par un acte authentique
Mais mieux vaut toutefois s’entourer d’un avocat conseil ou d’un notaire pour éviter les irrégularités…

Créer une société civil immobilière

La SCI est une société à part entière, elle répond aux mêmes obligations. Si vous souhaitez créer une SCI, vous devrez :
– rédiger des statuts
– déterminer son objet social, par définition, une SCI ne peut avoir qu’un objet civil : acquérir et posséder un (ou plusieurs) biens immobiliers. Elle ne peut donc pas acheter pour revendre
ou opérer des transactions…
– désigner un gérant, le plus souvent choisi parmi les associés
– convoquer tous les ans une assemblée générale.
tenir une comptabilité simplifiée, mais régulière.
– rédiger un bilan annuel.

Votre résidence principale en SCI

La SCI peut s’avérer utile pour des concubins ou des passés qui souhaitent réaliser un projet immobilier et, au-delà, assurer au survivant la possibilité de garder le logement sans être inquiété par les héritiers du défunt.
En revanche, il est déconseillé aux couples mariés d’avoir recours à une SCI pour acheter leur résidence principale. En effet, la SCI ne peut souscrire ni prêt épargne logement, ni prêt à 0 %. La société ne profite pas de tous les avantages fiscaux réservés aux personnes directement propriétaires de leur résidence principale.

Les avantages d’une sci

Gestion de patrimoine

La détention de parts de SCI permet d’optimiser la transmission de son patrimoine. On peut ainsi céder des parts d’une société à ses enfants, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, les droits de donation étant calculés sur la valeur vénale des parts.

Pour fixer la valeur des parts données, on prend la valeur de l’immeuble moins les dettes. Les droits de donation sont calculés sur l’actif net de la société. Ce type d’opération est surveillé par le fisc, les services d’un notaire vous éviteront tout problème.

En cas de succession

La SCI offre des avantages en terme de transmission de patrimoine. Elle permet d’assurer la préservation de l’unité du patrimoine familial.
Elle facilite le partage, dans la mesure où il est plus facile de partager des parts de société qu’un immeuble.

Pour entreprise.

Commerçants et professionnels libéraux ont également intérêt à recourir à la SCI pour acquérir ou édifier des locaux professionnels qu’ils loueront ensuite à l’entreprise exploitante ou au professionnel. En dissociant le patrimoine professionnel et privé, la SCI présente de nombreux avantages. Par exemple,

– les biens sociaux sont à l’abri des poursuites des créanciers de l’un ou l’autre des associés.
Seules les parts sociales de l’associé défaillant peuvent être saisies et non les immeubles sociaux

– l’entrepreneur peut facilement partager ses biens entre ses enfants en attribuant l’entreprise au plus apte à continuer l’activité et en donnant des parts de la SCI aux autres

L’indivision de la SCI?

Par certains aspects, la SCI peut faire penser à indivision. Dans un cas comme dans l’autre, il s’agit d’un moyen de détenir un patrimoine immobilier à plusieurs. Mais la comparaison s’arrête là. Car la SCI présente certains avantages par rapport à l’indivision.

Pas de blocages de l’indivision.

Dans l’indivision, toute décision nécessite soit l’accord de tous les indivisaires, soit- d’au moins la majorité des 2/3. Ce qui peut être source de blocage. Dans une SCI, le gérant peut en principe accomplir tous les actes DANS l’intérêt de la société.

Limite les risques de demande de partage.

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ». Cela signifie que tout indivisaire peut , à tout moment et pour tout motif , vouloir sortir de l’indivision et récupérer sa mise. Les autres indivisaires peuvent racheter sa part. Mais ils n’en ont pas toujours les moyens. En cas de blocage, c’est le tribunal qui tranchera et pourra ordonner le partage judiciaire. Dans la SCI, le risque de dissolution judiciaire existe aussi mais uniquement pour « justes motifs ». En pratique, la dissolution judiciaire est prononcée en cas de paralysie dans le fonctionnement de la société.

Les inconvénients de la SCI

Les associés d’une SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société sur leurs biens propres. Ainsi un créancier peut se retourner contre les associés pour le paiement des dettes, mais seulement après avoir vainement discuté celles-ci dans le patrimoine de la société. La responsabilité étant limitée, mais non solidaire, les associés ne seront tenus des dettes dont la société ne peut s’acquitter qu’en proportion de leur participation dans le capital social. Attention donc aux associés incapables juridiquement (dont les mineurs).
Pour que les éventuelles conséquences fiscales produisent tous leurs effets il faut veiller à ce que la SCI ait une réalité et réponde à de nombreuses obligations : juridiques, comptables et fiscales (Assemblée Générale annuelle, publication des comptes…), ce qui n’est pas sans conséquences en termes de coût.

Le recours à une SCI doit faire l’objet d’une réflexion poussée en amont de l’opération considérée, auprès d’un spécialiste. Une SCI peut se révéler très utile à condition de savoir pourquoi – et donc comment – on la constitue. Avant sa création, on devra s’assurer de savoir dans quelle condition elle pourra potentiellement être dissoute un jour.
L’objet de la société est essentiel. Pour bénéficier de la fiscalité transparente (imposition des associés à l’Impôt sur le revenu des personnes physiques (France)), cet objet doit être civil. Si la société exerce une activité commerciale, elle sera en effet soumise à l’Impôt sur les Sociétés.

Se méfier de l’apparente simplicité juridique a priori de cette forme juridique de société.

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